NA JEDNOM OD NAJVRIJEDNIJIH PROSTORA PODGORICE, BIVŠOJ KASARNI MORAČA, PLANIRAJU POSLOVNE I KOMERCIJALNE OBJEKTE: Prijeti li opet betonizacija

Jedna od najvrijednijih lokacija u srcu Podgorici uz Moraču, na kojoj je trebalo da se grade samo javni i kulturni sadržaji, nedavno je prešla u vlasništvo firme ABC Ventures i mogla bi biti devastirana intezivnom gradnjom, što dozvoljavaju izmjene i dopune PUP-a Podgorice koje novim investitorima daju široke mogućnosti gradnje - hotela, restorana, konferencijskih i drugih objekata, iako su se građani i aktivisti borili protiv toga

Andrea PERIŠIĆ

Vlasništvo nad jednom od najatraktivnijih parcela u centru Podgorice, zemljištem nekadašnje Kasarne Morača iznad obale rijeke, nedavno je preuzela firma ABC Ventures, čiji je izvršni direktor Vlado Vuković, a vlasnik Anton Jurovicki. Izmjenama i dopunama Prostorno-urbanističkog plana (PUP) Podgorice iz avgusta 2025. godine koeficijent izgrađenosti na ovoj parceli drastično je povećan i data joj je namjena “centralne djelatnosti“, koja, pored javnih sadržaja, omogućava i komercijalnu gradnju hotela, restorana, konferencijskih i drugih objekata.

Takvo plansko rješenje ostavlja širok prostor za interpretaciju i razne investitorske projekte, pa je opravdano pitati se da li će, umjesto da bude javno dobro, prostor Kasarne Morača na kraju ipak biti narušen i pretvoren u beton.

Radi se o prostoru za koji su se građani, aktivisti i dio stručne javnosti godinama zalagali da  služiti javnom interesu, kao zelena površina, gdje će biti institucije kulture, a ne lokacija za stambeno-poslovnu komercijalnu gradnju. Taj koncept bio je i javno prihvaćen tokom mandata gradonačelnice Glavnog grada Olivere Injac.

,,Nevjerovatno da se nakon punih osam godina borbe za Kasarnu Morača građani i građanke opet moraju boriti za taj prostor. I to poslije završenog Međunarodnog konkursa i sjajnih idejnih rješenja za izgradnju Muzeja savremenih umjetnosti (MSU), Kuće arhitekture i Prirodnjačkog muzeja i opšteg društvenog konsenzusa da taj prostor mora biti sačuvan za objekte javnog karaktera, danas opet moramo da se borimo protiv ovih novih štetnih planova”, kaže za Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG) Luka Rakčević,koji se godinama u podgoričkom parlamentu ispred Građanskog pokreta URA, ali i kao građanin Podgorice zalagao za to da Kasarna Morača bude prvenstveno prostor namijenjen građanima, kroz kulturne sadržaje, javne objekte i zelene površine.

Konkurs je raspisan 2023. godine i bio je dio šire vizije transformacije nekadašnjeg vojnog kompleksa u javni, kulturni prostor. Prvu nagradu osvojio je italijanski arhitektonski tim “A-fact” (Architecture Factory), a nakon izbora bilo je najavljeno da će se pristupiti razradi projektne dokumentacije i faznoj realizaciji.

Kako se može vidjeti na Portalu javnih nabavki, Ministarstvo javnih radova Crne Gore je u decembru 2025. raspisalo tender za izradu glavnog projekta za objekte Muzeja savremene umjetnosti, Prirodnjačkog muzeja, Kuće arhitekture i Parka kulture i umjetnosti. Rok za podnošenje ponuda bio je do 19. januara 2026. godine, a naručilac traži usluge projektovanja u oblasti arhitekture i urbanizma za kompletan kompleks. Ali, to je samo jedan dio priče.

Firma ABC Ventures, koja je sada vlasnik dijela ovog zemljišta, parcele 2211/9 u KO Podgorica II, od 17 hiljada kvadrata, planiraja izgradnju poslovnog, odnosno komercijalnog objekta  gdje, kako kažu za CIN-CG, neće biti stambene gradnje. U odgovoru na naša pitanja su naveli i da će sve biti u skladu sa važećom planskom dokumentacijom.

,,U skladu sa PUP-om, konkretno arhitektonsko-urbanističko idejno rješenje za predmetnu lokaciju biće definisano kroz javni konkurs. Podnijeli smo inicijativu MPPUDI Crne Gore za raspisivanje javnog konkursa međunarodnog karaktera za izradu urbanističko arhitektonskog idejnog rješenja“, kažu još iz ABC Ventures za CIN-CG.

,,Važno je podsjetiti da je prostor Kasarne Morača jednom već bio zamalo isplaniran tako da se iz njega izvuče najveća moguća novčana korist, bez obzira na efekat koji bi to imalo po kvalitet samog prostora i širi javni interes. Početkom 2018. godine vodila se javna rasprava o Urbanističkom projektu (UP) 'Kasarna Morača' koji je predviđao rušenje postojećih objekata i izgradnju guste stanogradnje i poslovanja, po modelu sličnom City kvartu“, podsjeća za CIN-CG istraživačica na Univerzitetskom institutu u Lisabonu (ISCTE-IUL) i članica organizacije Ko ako ne arhitekt (KANA) Sonja Dragović.

,,Tada smo, zajedno sa drugim organizovanim građanima i građankama Podgorice, reagovali: pozvali javnost na raspravu, predali opsežne primjedbe, a kroz peticiju koju je tada pokrenula URA prikupljeno je preko osam hiljada potpisa za planiranje i izgradnju javnih sadržaje na ovom prostoru. Nakon tako snažne reakcije građana, i nakon brojnih kritika izrečenih na javnoj raspravi (inače, i dalje jednoj od najmasovnijih centralnih javnih rasprava o nekom planskom domumentu u Podgorici), UP koji je predviđao betonizaciju Kasarne Morača nadležni više nijesu pominjali. Upravo taj snažni građanski angažman otvorio je prostor da se na dijelu lokacije koji je ostao u javnom vlasništvu kasnije planiraju i konkursom predvide muzejski i kulturni sadržaji, što danas predstavlja rijedak i vrijedan iskorak ka javnom interesu u centru Podgorice“, navodi Dragović.

,,Međutim, u postupku Izmjena i dopuna PUP-a 2025, i pored zahtjeva Glavnog grada i dijela javnosti da se cjelina zaokruži isključivo javnim i kulturnim sadržajima, u konačnom rješenju je zadržana namjena 'centralne djelatnosti' na privatnim parcelama. Uz to, izmjene i dopune plana napuštaju ideju izrade UP i predviđaju „direktno sprovođenje“ iz PUP-a, uz obavezan javni konkurs. U praksi, to znači da se ključne odluke o formi i intenzitetu gradnje pomjeraju u manje javno vidljive i teže razumljive kanale, dok se javnosti ostavlja narativ o 'konkursu' kao garanciji kvaliteta. Konkurs može da poboljša arhitektonski izraz, ali ne rješava suštinsko pitanje: zašto se na obali Morače, u samom centru Podgorice i u neposrednoj kontaktnoj zoni budućeg muzejskog centra, uopšte ostavlja prostor za komercijalnu gradnju, koja očigledno i izričito odgovara privatnom interesu“, pita se Dragović.

Ona navodi da je postojala i politički sasvim realna alternativa: da se prostor, koji je decenijama bio javni, vrati u javno vlasništvo kroz otkup, eksproprijaciju ili razmjenu, i da se kompletna lokacija planira kao javna cjelina sa sadržajima kompatibilnim muzejima i zelenom koridoru Morače, kao što su kultura, obrazovanje, nauka, administracija i drugi javni programi.

,,To bi zaokružilo novu javnu kulturnu infrastrukturu u gradu i spriječilo da se privatni interes ugnijezdi u sred buduće javne zone kroz planske parametre koji omogućavaju intenzivnu gradnju i doslovno osiguravaju značajan profit za privatnog investitora. Zato ključno pitanje ostaje: kako je, na osnovu čega, u usvojenim Izmjenama i dopunama plana zadržana namjena 'centralne djelatnosti', kada je kroz više zahtjeva tokom javne rasprave traženo da ovaj prostor dobije javnu namjenu? Odgovor na to objasnio bi zašto sada, umjesto logičnog i sasvim lako ostvarivog opredjeljenja za cjelinu koja bi bila novi kulturni koridor, imamo plansko rješenje koje privatnom vlasniku omogućava da stekne novu kvadraturu na obali Morače“, objašnjava Dragović.

Omogućena znatno intezivnija gradnja

Izmjenama i dopunama PUP-a Podgorice došlo je do ozbiljnog povećanja dozvoljene izgrađenosti na prostoru “Kasarne Morača“. Koeficijent izgrađenosti je povećan sa 0,6 na čak 1,4, iako takva promjena nije bila tražena nijednom primjedbom dostavljenom tokom javne rasprave.

,,Sama činjenica da je od 'javne rasprave' do konačnog usvajanja Izmjena i dopuna PUP-a Podgorice obrađivač plana povećao koeficijent izgrađenosti za 'Kasarnu Morača' sa 0.6 na 1.4 najbolje potvrđuje da su Glavni grad na čelu sa gradonačelnikom Mujovićem, resorno ministarstvo i Vlada svjesno podržali devastaciju prostora 'Kasarne Morača' i pomogli investitorima da započnu agresivnu gradnju, a da pritom apsolutno niko u primjedbama sa javne rasprave takvo podizanje koeficijenata nije ni tražio“, navodi Rakčević.

Iz Glavnog grada do objave teksta nijesu odgovorili na upite CIN-CG-a.

Iz MPPUDI za CIN-CG objašnjavaju da je Izmjenama i dopunama PUP-a Podgorice prostor nekadašnje “Kasarna Morača“ podijeljen na dvije cjeline ukupne površine oko 81,5 hiljada kvadrata. Jedan dio, kako navode, ostaje namijenjen kulturi, a drugi je predviđen za centralne djelatnosti (poslovne i javne sadržaje). Kako kažu, na prostoru čija su namjena “centralne djelatnosti” planirana je gradnja na osnovu smjernica iz plana, uz obavezan javni konkurs za idejno urbanističko-arhitektonsko rješenje.

,,Na površinama centralnih djelatnosti mogu se planirati objekti poslovnih, administrativnih, komercijalnih i uslužnih djelatnosti ili slični sadržaji u funkciji poslovanja, ugostiteljski objekti i objekti za smještaj turista tipa hotel 5* (bez mogućnosti kondo ili sličnih modela poslovanja), multifunkcionalni centar ili konferencijski centar, poslovne zgrade, objekti kulture, rekreativni sadržaji sa jedinstvenim pejzažnim izrazom u dijelu prema rijeci Morači, objekti i mreža infrastrukture, parkinzi i garaže za smještaj vozila zaposlenih, korisnika i posjetilaca. U okviru ove namjene nije dozvoljeno planirati objekte za stanovanje“, navode iz MPPUDI.

Dragović objašnjava da su u Nacrtu izmjena i dopuna PUP-a Podgorice, koji je stigao na javnu raspravu za dio B lokacije Kasarna Morača, površine 30 891 55 metara kvadrata, bili jasno postavljeni restriktivniji urbanistički parametri. ,,Indeks zauzetosti maksimalno 0,2 i indeks izgrađenosti maksimalno 0,6, uz naglasak da se prostor dalje razrađuje kroz detaljniji planski dokument, uz usklađivanje sa konkursnim rješenjem kontaktne zone kulturnih objekata i pejzažnim uređenjem obale Morače“.

,,U usvojenoj verziji plana, ti parametri su značajno podignuti: indeks zauzetosti povećan do maksimalnih 0,4, a indeks izgrađenosti do maksimalnih 1,4, što je promjena koja direktno povećava obim dozvoljene gradnje i investicionu vrijednost lokacije”, upozorava Dragović.

,,Na ovoj površini, dakle, ovom izmjenom se se maksimalna dozvoljena zauzetost tla udvostručuje (sa oko 6 178 na oko 12 357 metara kvadratnih), a potencijalna bruto građevinska površina raste sa približno 18 535 na 43.248 metara kvadratnih – radi se o povećanju od oko 24 700 metara kvadratnih, dakle o tome da ovdje sad može biti izgrađeno više nego dva ili tri puta više kvadrata nego što je bilo predviđeno Nacrtom izmjena i dopuna PUP-a“, objašnjava ona.

Ističe i da problem nije samo to ogromno povećanje dozvoljene izgrađenosti, nego i način na koji se to dešava. ,,Prema javno dostupnim informacijama o toku i rezultatu javne rasprave, ovakvo povećanje niko nije tražio, niti je javnosti dato ikakvo obrazloženje zašto se od Nacrta odstupilo upravo u dijelu koji presudno određuje intenzitet gradnje na obali Morače, u kontaktnoj zoni budućih muzejskih sadržaja i zelenog koridora. No, građani koji pokušavaju da se kroz javne rasprave zalažu za javni interes u prostornom planiranju u Podgorici neće, nažalost, biti iznenađeni, ovdje se samo još jednom pokazuje da se procedure svode na formalnost, dok se ključne odluke o kvadraturi i profitu donose mimo javno vidljivih i razumljivih kanala“.

Od NLB banke do Coinis-a

Prema podacima Poslovne mreže, vlasnik ove vrijedne parcele 2211/9 je kompanija ANEKRETNINE D.O.O. PODGORICA, koja je godinama bila u vlasništvu NLB banke. Tu firmu je, zajedno sa zemljištem, prije nekoliko godina kupila kompanija Čelebić, u periodu kada se radio Urbanistički projekat “Kasarna Morača“, kojim je bilo planirano čak oko 150 hiljada metara kvadratnih stambeno-poslovne gradnje.

Nedavno je došlo do nove promjene vlasništva: Čelebić, koji je imao 100 odsto vlasništva u firmi ANEKRETNINE prodao je 82 odsto udjela kompaniji ABC Ventures.

Prema podacima Poslovne mreže o vlasničkoj strukturi, firma ABC Ventures je povezana sa kompanijom Coinis (radi se o sestrama preduzećima) čiji su vlasnici ujedno i vlasnici ABC Ventures-a. Za izvršnog direktora ANEKRETNINE imenovan je Vlado Vuković. Zanimljivo je i da je adresa firme ANEKRETNINE promijenjena i da je sada registrovana na istoj lokaciji na kojoj posluje Coinis.

Coinis je domaća IT i digitalna kompanija koja je u javnosti već dovođena u vezu sa spornim urbanističkim projektima u centru Podgorice - rekonstrukcijom i uređenjem Kuće Vujovića u Bokeškoj ulici, objekta sagrađenog u prvoj polovini 20. vijeka koji je od velike kulturno-istorijske vrijednosti za Podgoricu. Na ovom prostoru firma Coinis izgradila je, u u saradnji sa firmom Corner Construction, novi poslovni objekat od pet spratova. Ovaj posao izazvao je velike polemike i negodovanje stručnjaka, zbog intervencija koje su odstupale od prvobitnog plana.

U okviru projekta trebalo je da se gradi i garaža, a iz Coinisa su tada obećavali da će sačuvati prepoznatljivu fasadu stare Kuće Vujovića. Međutim, tokom izvođenja radova fasada nije sačuvana, a objekat je maltene u potpunosti srušen. Iz Coinisa su tada rekli da su sve radili u skladu sa zakonom i projektnom dokumentacijom i da je Kuća Vujovića bilaruševina koja je predstavljala opasnost za prolaznike. Oni su tvrdili da su svi stručnjaci bili saglasni da nije bilo bezbjednog načina da se kuća sačuva i uklopi u novi objekat po važećem planskom rješenju.

Sporne izmjene i dopune PUP-a Podgorice

Tokom izrade Izmjena i dopuna Prostorno-urbanističkog plana (PUP) Podgorice, na javnoj raspravi iz decembra 2024, koje, kako je CIN-CG već pisao, nije faktički ni bilo, samo je simulirana, zvanično su dostavljeni komentari u ime Glavnog grada sa jasnim zahtjevom da se na prostoru nekadašnje “Kasarne Morača“ isključi mogućnost stambeno-poslovne gradnje i da se ta lokacija zadrži za sadržaje od javnog interesa.

Rukovoditeljka izrade plana Aleksandra Tošić Jokić je u jednom dijelu tekstualno uvažila te primjedbe, naglašavajući da ovaj prostor treba da se razvija u skladu sa ranijim konkursnim rješenjem i kulturnim sadržajima.

Međutim, u konačnoj verziji plana ipak zadržana je namjena “centralne djelatnosti“, što je planska kategorija koja, pored javnih i kulturnih sadržaja, omogućava i izgradnju stambeno-poslovnih objekata. Time je, uprkos formalnom prihvatanju primjedbi, praktično ostavljena otvorena mogućnost za komercijalnu stanogradnju na ovoj parceli.

U primjedbama dostavljenim tokom javne rasprave o Izmjenama i dopunama PUP-a Podgorice, tadašnji predstavnik Glavnog grada tražio je da se za lokaciju nekadašnje “Kasarne Morača“ precizno definiše isključivo javna i kulturna namjena, imajući u vidu da su na katastarskoj parceli 2211/9 i kontaktnim parcelama ranije planirani Muzej savremene umjetnosti, Prirodnjački muzej i Kuća arhitekture, za koje je već bio sproveden međunarodni konkurs i opredijeljena značajna sredstva u budžetu.

U primjedbi je naglašeno da bi zadržavanje opšte kategorije “centralne djelatnosti“ moglo otvoriti prostor za stanogradnju i komercijalne sadržaje, pa je predloženo da se planskim dokumentom izričito propiše da su dozvoljeni isključivo objekti kulture, školstva ili administracije od javnog interesa. Takođe je ukazano na potrebu da Vlada Crne Gore i Glavni grad razmotre modele otkupa ili razmjene parcela sa privatnim vlasnicima, kako bi se obezbijedilo da prostor ostane u funkciji javnog dobra.

U odgovoru Tošić Jokić navedeno je da su u smjernicama već definisani sadržaji koji se mogu graditi na tom prostoru, uz uvažavanje konkursnog rješenja i da će detaljna razrada biti predmet drugih planskih dokumenata. Istaknuto je da su “viši objekti i objekti kulture“ prepoznati kao mogući sadržaji i da planom ne postoje smetnje da se takvi objekti realizuju.

Kako namjena “centralne djelatnosti“ nije izmijenjena, time je formalno ostavljena mogućnost izgradnje komercijalnih sadržaja, što u praksi znači da prostor nije zaštićen isključivo kao javni kulturni kompleks.

Zanimljivo je i da je firma ANEKRETNINE D.O.O. PODGORICA tokom javne rasprave uputila primjedbu kojom je osporila plansko rješenje. Kako se vidi iz primjedbi dostavljenih tokom javne rasprave o Izmjenama i dopunama PUP-a Podgorice naveli su da lokacija “nije precizno definisana i usklađena“, te da “nijesu precizno iskazane površine za kulturu i centralne djelatnosti”.

Predložili su i da se parcela 2211/3 isključi iz lokacije B jer, kako su naveli, zbog udaljenosti “ne može predstavljati ni fizički, niti funkcionalno cjelinu“ sa ostatkom prostora.

Ukazali su i na to da plan nije jasan, jer se na jednom mjestu navodi da su pravila gradnje već određena na osnovu međunarodnog konkursa, a da na drugom tek treba da se radi poseban urbanistički projekat.

,,Planom je predviđeno da se dio lokacije namijenjen kulturi realizuje prema smjernicama datim u okviru sprovedenog međunarodnog konkursa što je neprihvatljivo, jer nama kao vlasnicima nije data mogućnost da se izjasnimo u odnosu na sadržaje planirane konkursnim rješenjem“, naveli su tada iz ove firme.

U odgovoru rukovoditeljke izrade plana Tošić Jokić navedeno je da se primjedba firme ANEKRETNINE D.O.O. PODGORICA “djelimično prihvata“, uz objašnjenje da je planom definisano da se prostor “planira u skladu sa smjernicama ovog plana, a shodno zakonu, putem javnog konkursa”.

Jedna od posljednjih velikih zelenih površina uz Moraču

,,Ukoliko ima Ustavnog suda, PUP Podgorice i takva rješenja moraju pasti, najmanje i ne samo zbog ‘Kasarne Morača’, a ukoliko rukovodstvo Glavnog grada (koje je takav PUP podržalo) misli da ćemo nijemo posmatrati njihovo usvajanje plana nižeg reda kojim će uništiti ‘Kasarnu Morača’ - grdno su se prevarili. Kada smo ‘Kasarnu Morača’ 2018. godine zaštitili od tada svemoćnog DPS-a, sigurno ćemo je zaštititi i od današnjih rukovodilaca koji nastavljaju DPS-ove prakse i sa jednakim žarom uništavaju sve čega se dotaknu”, smatra Rakčević.

Prostor nekadašnje “Kasarne Morača“ jedan je od najljepših i najvrijednijih u Podgorici, smješten uz samu obalu rijeke i na nekoliko minuta hoda od užeg centra Podgorice. Jedan je od posljednjih velikih neizgrađenih kompleksa u ovom dijelu grada.

Nastala kao vojni kompleks u periodu socijalističke Jugoslavije, “Kasarna Morača” je decenijama bila zatvoren, ograđen i javnosti nedostupan prostor, svojevrsni “grad u gradu“. Nakon prestanka vojne funkcije, ostao je ogroman urbani potencijal: više od 17 hiljada kvadrata zemljišta sa postojećim objektima, zelenilom i direktnim kontaktom sa rijekom Moračom.

Upravo su tu lokaciju brojni građani, aktivisti i aktivistkinje i stručna javnost godinama doživljavali kao priliku da Podgorica dobije veliki javni park, kulturni kvart ili jednostavno prostor za različite sadržaje gdje bi se ljudi okupljali i družili.