ALABAROV NOVI PROJEKAT NIJE U SKLADU SA PROSTORNIM PLANOM CRNE GORE: Što ne može na Velikoj plaži, može uz Šasko jezero 

Projekat Šas Heights gradi se prema zastarjeloj studiji lokacije, koja bi prema zakonu iz 2025 trebalo da se ukine do 2027 

Đurđa Radulović

Izgradnja projekta Šas Heights na području oko Šaskog jezera, kojeg je nedavno predstavio arapski investitor, Mohamed Alabar, koji će obuhvatati hotel i stambene jedinice, nije usklađena sa ključnim dokumentom države- Prostornim planom Crne Gore do 2040.  (PUP). Na tom prostoru PUP ne predviđa gradnju. 

Prostor u neposrednoj blizini Šaskog jezera, gdje kompanija Eagle Hills Mohameda Alabara, iz Ujedinjenih Arapskih Emirata (UAE), u PUP-u Crne Gore označen je kao „šumske i ostale prirodne površine“, zbog čega gradnja na tom području nije dozvoljena. Alabarovi crnogoski partneri na ovom poslu su  poznata firma Cungu i Co, u vlasništvu bivšeg gradonačelnika Ulcinja Nazifa Cungua. Drugi lokalni partner je novoosnovana kompanija Bond, čiji su vlasnici Nikola Kostić, Lazar Mišurović i Milovan Novaković.

Na podučju na kome nije predviđena gradnja Alabar i njegovi partneri namjeravaju da izgrade eko-rizort, hotel sa 69 smještajnih jedinica,  29 vila i 30 apartmana.  Iako po nacionalnom PUP-u, ne bi tu moglo da se gradi,  dokument nižeg reda- Prostorno- urbanističkog plana za opštinu Ulcinj do 2020 (PUP Ulcinj), koji je i danas na snazi, predviđa gradnju na ovom prostoru. Prema skici koju je Alabar nedavno pokazao predstavljajući projekat, vidi se da se radi o prilično gustoj gradnji, cijelom malom gradu na ovom do sada netaknutom prostoru.

Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG), kontaktirao je Eagle Hills povodom ovog projekat. Međutim cijeli set pitanja vezan za planove i zaštitu prostora ostao je bez odgovora iz ove kompanije. 

Iz Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine (MDUP) i Opštine Ulcinj kazali su za CIN-CG da se novi projekat planira prema Lokalnoj studiji lokacije za eko-seoski turistički centar na lokalitetu Šas iz 2012. godine. Taj planski dokument izazvao je velike kontroverze još u vrijeme usvajanja, jer ga je tadašnji gradonačelnik Nazif Cungu odobrio za projekat na sopstvenom zemljištu, o čemu se izvještavalo. Sporno je što je Cungu, na oko 50 hiljada kvadrata svog privatnog zemljišta, priključio i dodatnih 30 hiljada kvadrata državne zemlje, čime je praktično državnu imovinu stavio u funkciju svog privatnog rizorta.

Zbog toga je Cungu ispitivan od strane Osnovnog državnog tužilaštva (ODT) Ulcinj, a Specijalno državno tužilaštvo  je tim povodom, ali i zbog sumnji u druge malverzacije, formiralo predmet 2016. protiv Cungua i njegovog prethodnika na funkciji gradonačelnika Gzima Hajdinge, ali je slučaj zatvoren. 

CIN-CG je uvidom u katastarske parcele utvrdio da značajan dio površine predviđene za eko-rizort i dalje pripada državi Crnoj Gori, kao i državnom preduzeću Putevi d.o.o., pošto je u obuhvat projekta uključen i dio puta koji povezuje okolna naselja sa jezerom.

Prema Zakonu o uređenju prostora iz 2025. godine, planovi koji nijesu u skladu sa planom višeg reda moraju biti ili usklađeni ili zamijenjeni; konkretno, Zakon propisuje da su jedinice lokalne samouprave dužne da donesu nove lokalne planske dokumente u roku od 22 mjeseca od dana stupanja na snagu ovog zakona, što znači - do početka 2027, kaže za CIN-CG istraživačica na Univerzitetskom institutu u Lisabonu (ISCTE-IUL) i članica organizacije Ko ako ne arhitekt (KANA) Sonja Dragović. 

Ministarstvo izdalo UTU za projekat 

Iako projekat nije usklađen sa najvišim državnim planskim dokumentom, Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine (MDUP) ipak je u januaru 2026. izdalo urbanističko-tehničke uslove (UTU) za gradnju. UTU koje je izdalo predviđaju gradnju na dodatnih oko 20 hiljada kvadrata zemljišta koje uopšte nije obuhvaćeno pomenutom Lokalnom studijom lokacije, već se nalazi uz njene granice i u vlasništvu je Cungua i njegove kompanije, čime se otvara mogućnost da ukupni projekat bude veći od prvobitno planirane. 

Iz MDUP-a su za CIN-CG kazali da se UTU koje su izdali odnose samo na jednu urbanističku parcelu. ,,Za ostale parcele predlažemo da se obratite nadležnom sekretarijatu Opstine Ulcinj’’, kazali su CIN-CG iz MDUP-a. 

Iz Opštine Ulcinj su kazali za CIN-CG da im nije poznato koji će biti obuhvat projekta, ali i da nijesu nadležni da odobre projekat već da je to nadležnost MDUP-a i glavnog državnog arhitekte. 

Iz Agencije za zaštitu životne sredine (EPA) za CIN-CG da za ovaj projekat nije podnešen zahtjev za odlučivanje o potrebi izrade elaborata procjene uticaja na životnu sredinu.

Alabar je prošle godine, nakon neuspjelog pokušaja da realizuje megalomanski projekat na ulcinjskoj Velikoj plaži, najavio gradnju u drugim mjestima u Crnoj Gori, uključujući Šasko jezero, Buljaricu, sjeverni dio države. Projekat Šas Heights najbliži je gradnji.

Kada je 2025. godine promovisao projekat na Velikoj plaži, Mohamed Alabar je i tada  predviđao gradnju na državnom zemljištu, koje je tom investitoru trebalo da bide ustupljeno bez naknade od strane Vlade Crne Gore. Time bi državno zemljište faktički na mala vrata prešlo u privatnu svojinu investitora. 

Sve studije lokacije na Šaskom jezeru sporne

,,Područje Šaskog jezera je po svim ranijim  prostorno-planskim dokumentima planirano da bude zaštićeno područje. Green Home je još 2015. godine pripremio Prilog studiji zašite za ovo područje, ali institucije taj proces do danas nisu dovele do kraja. Stoga, područje koje ima sve predispozicije i koje je planirano da bude zaštićeno u kategoriji spomenika prirode, do sada nema institucionalnu zaštitu’’, kaže za CIN-CG Azra Vuković iz NVO Green Home.

,,Iako je PPO područje Briske Gore i Šaskog jezera označio kao nedirnutu oblast prirodnog okruženja, Opština je usvojila Izmene i dopune PPO i 3 Lokalne studije lokacije kojima je planirana izgradnja značajnih kapaciteta turističkog smještaja’’, navodi se u PUP-u Ulcinj. 

,,Sve tri studije lokacije, a naročito ona koja se odnosi na izgradnju eko-rizorta, koja je osim privatnog, obuhvatila i državno zemljište, trebalo je da bude stavljena van snage. Ove studije lokacija ne daju realan prikaz potreba i mogućnosti za područje Šaskog jezera i omogućavaju devastaciju naših prirodnih i arheoloških lokaliteta. Studija ne prepoznaje prirodne vrijednosti Šaskog jezera, ne odgovora zahtjevima i potrebama ovog područja, ali ni standardima koje Crna Gora kao  buduća članica EU treba da primjenjuje u oblasti zaštite prirode’’, kaže Vuković. 

Jedna od tri studije lokacije tiče se izgradnje golf terena sa 18 rupa na južnoj strani Šaskog jezera, ka Briskoj gori. Tu je ta vrijeme mandata Cungua, 2013.  planiran Golf Resort- Ulcinj Montenegro, a sam Cungu, koji je tada vodio opštinu Ulcinj, je promovisao ovaj projekat i predstavljao ga potencijalnim investitorima. 

Eksperti su i tada upozoravali da ovakav projekat može biti izuzetno štetan po okolinu, a Savjet za reviziju planskih dokumenata  Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma ukazao je 2022 da ovaj projekat treba preispitati zbog više negativnih aspekata kao što je prekomjerno vodosnabdijevanje, promjena slike predjela, krčenje vegetacije, promjena morgologije i strukture tla… 

Cungu je za CIN-CG kazao da projekat koji ulazi sa Alabarom neće obuhvatati i prostor gdje su ranije planirani golf tereni. 

Šasko jezero je zvanično prepoznato kao Key Biodiversity Area (KBA), dakle, područje od međunarodnog značaja za očuvanje biodiverziteta. Predstavlja dio šireg sistema Delte Bojane, jednog od najvažnijih močvarnih kompleksa istočnog Mediterana. ,,To znači da je na malom prostoru visoka koncentracija biodiverziteta koji je osjetljiv na zagađenje, urbanizaciju, turizam i promjene vodnog režima’’, naglašava Vuković. 

Šasko jezero je uvršteno i u prijedloge za Natura 2000 staništa, pa je potrebno planove za ovo područje usaglasiti i sa tom činjenicom, naglašava ova stručnjakinja. 

Bez riješenog pitanja upravljanja otpadnim vodama 

,,Područje Šaskog jezera nema riješeno pitanje upravljanja otpadnim komunalnim vodama te da bi se za ovakav projekat morali planirati sistemi za prečišćavanje otpadnih voda. Opis dat u studiji lokacije ne odgovara potrebama ovolikog broja objekata. Time nastaje značajan rizik da će se u vodama Šaskog jezera naći otpadne vode iz navedenih objekata, a što može značajno narušiti kvalitet voda jezera’’, objašnjava Vuković. 

Vuković naglašava da je opterećenje organskom materijom Šaskog jezera značajno povećana u posljednjih 30-40 godina kao rezultat povećanja zagađenja voda rijeke Bojane, sa kojim je povezano, ali i ispiranjem voda sa okolnih površina. ,,Iz tih razloga, jezero je u ubrzanom procesu “starenja” a dodatne organske materije koje bi završavale u jezero bi značajno ubrzale ovaj proces. Time se narušava kako biodiverzitet, tako i dalji opstanak Šaskog jezera’’, ističe Vuković. 

Ona ističe da je i cjelokupno područje oko Šaskog jezera izuzetno vrijedan arheološki lokalitet koji nije istražen te u tom smislu postoje ozbiljni rizici da će se zbog izvođenja značajnih radova na ovom prostoru nepovratno izgubiti i ova vrijednost. 

Iz Uprave za zaštitu kulturnih dobara kazali su za CIN-CG da je projekat udaljen oko kilometar od mjesta gdje je predviđen rizort, te da to nije prostor zaštićenog kulturnog dobra. 

Projekat će narušiti do sada očuvani prostor 

,,Zbog svoje ušuškanosti između brda područje Šaskog jezera karakteriše mir – nema buke što predstavlja posebno iskustvo. U prezentacijama Alabarovog projekta koje su pripremljene za okolinu Šaskog jezera može se pronaći informacija da je ovo “mirno” i “očuvano” područje. Upravo taj mir koji je karaktirstika ovakvih područja je ono što bi prvo nestalo u procesu izgradnje a nakon toga i korišćenja čak 60 objekata. Ovome bi doprinijela ne samo izgradnja i funkcionisanje objekata već i pristupni putevi, rasvjeta, saobraćaj, turističke aktivnosti i td'', kaže Vuković. 

,,Idejno rješenje koje je predstavio Alabar uopšte nije u skladu sa okolinom, ali ni sa kulturom i arhitektonskim identitetom anamalskom područja kojem i Šasko jezero pripada’’ kaže za CIN-CG arhitektica i direktorica NVO Dr. Martin Schneider-Jacoby Association, Zenepa Lika.

Ono što nam se predstavlja nije nikakav centar za eko seoski turizam , već projekat u potpunosti neusklađen sa okolinom koji može samo da naruši do sada netaknuti prostor Šaskog jezera, upozorava Lika. 

Ona upozorava da je veliki problem to što se gradi prema zastarelim planovima za to područje, što je česta praksa u Crnoj Gori. ,,Planovi za koje je dokazano da su sporni, koji su u potpunosti zastarjeli koriste se za lokalna područja’’, upozorava ova stručnjakinja. 

Sve “lokalne studije lokacije’’ ukidaju se novim zakonom

,,Zbog stalnih, i često radikalnih, promjena u zakonodavnom okviru koji reguliše planiranje prostora u Crnoj Gori, često dolazimo u situaciju da prostorni planovi koji ne bi više trebalo da budu na snazi - recimo, u slučajevima kada im je važenje u samoj odluci o donošenju bilo ograničeno određenim rokom, koji je u međuvremenu istekao, ili kada više nijesu usklađeni sa planom višeg reda - i dalje važe’’, kaže Dragović. 

Zakon iz 2025. godine nalaže da planski dokumenti užih teritorijalnih cjelina moraju biti usklađeni sa planskim dokumentima širih teritorijalnih cjelina (na primjer, lokalni planovi sa Prostornim planom Crne Gore) u pogledu namjene prostora, koncepcije planiranja i planskih parametara.

 ,,Važno je još napomenuti i to da Zakon iz 2025. godine više uopšte ne prepoznaje neke od vrsta planskih dokumenata koje smo imali ranije, kao što je lokalna studija lokacije; na lokalnom nivou, sada postoje samo prostorno-urbanistički plan, lokalni plan detaljne regulacije i urbanistički projekat’’, kaže Dragović. 

Da bi se postojeće neusklađenosti riješile lokalna samouprava do početka sledeće godine (zbog zakonski definisanih rokova) treba da izradi potpuno novi dokument - novi lokalni plan detaljne regulacije koji će direktno preuzeti smjernice iz važećih planova višeg reda, među kojima je i novi Prostorni plan Crne Gore do 2040. Godine, objašnjava Dragović. ,,Do tada, primjenjivaće se stari planski dokumenti - bez obzira na to što ih novi Zakon iz 2025. više ne prepoznaje kao vrstu lokalnih planskih dokumenata, sve lokalne studije lokacije nastaviće da se primjenjuju dok god su evidentirane u zvaničnom Registru planskih dokumenata’’, objašnjava ova ekspektkinja. 

Ipak, imajući u vidu poteškoće sa kojima se opštine suočavaju u pokušajima da formiraju svoje agencije za planiranje prostora, mislim da možemo očekivati produženje ovog roka - a time i produženo trajanje primjene starih planskih dokumenata i veće šanse da bude realizovano ono što je njima predviđeno, kaže Dragović.