PLAVI HORIZONTI NOVI PRITISAK NA BOKU UZ STARE SAGLASNOSTI: Rizort od 270 miliona bez nove procjene uticaja

Agencija tvrdi da se projekat nije bitno promijenio od 2020, Opština tražila novi Elaborat, a Uprava ukazuje da ranije mišljenje nije rađeno po današnjim pravilima zaštite područja Kotora 

Predrag Nikolić/Maja Boričić

Iako UNESCO godinama upozorava da se razvojni pritisci u Boki Kotorskoj moraju sagledavati kumulativno, jedan od većih turističko-rezidencijalnih projekata u tivatskom dijelu zaliva dobio je zeleno svjetlo bez nove procjene uticaja na životnu sredinu. Riječ je o kompleksu u zaleđu plaže Pržno, odnosno Plavih horizonata, jedne od najpoznatijih uvala na crnogorskom primorju i zaštićenog prirodnog lokaliteta.

Slučaj Plavih horizonata, prema dostupnoj dokumentaciji u koju je Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG) imao uvid, pokazuje kako se veliki projekti u Boki i dalje često oslanjaju na stare saglasnosti, dok institucije različito tumače da li je potrebno novo sagledavanje uticaja. 

Agencija za zaštitu životne sredine tvrdi da se projekat nije bitno promijenio, Opština Tivat traži novi elaborat, Uprava za zaštitu kulturnih dobara nije davala konzervatorske uslove, a Institut za biologiju mora nije imao uvid u elaborat iz 2020. godine.

Opština Tivat traži novi elaborat

Upravo takve procedure otvaraju pitanje da li se razvojni pritisci u UNESCO bafer zoni zaista sagledavaju onako kako UNESCO godinama traži. U posljednjem dokumentu UNESCO-a, koji je CIN-CG nedavno objavio, ova organizacija eksplicitno traži ukidanje tzv. ,,administrativnog ćutanja” u ključnim postupcima donošenja odluka u oblasti zaštite baštine.

Agencija za zaštitu životne sredine krajem 2025. zaključila je da za izgradnju turističkog kompleksa Pržno I nije potreban novi elaborat procjene uticaja, jer je o projektu već odlučivala. Agencija projekat posmatra kroz raniju ekološku saglasnost iz 2020. godine i tvrdnju da se dokumentacija i stanje na terenu nijesu bitno promijenili.

Opština Tivat, međutim, upozorila je da bi, zbog obima projekta, blizine zaštićene plaže i mogućih kumulativnih uticaja, novi elaborat bio neophodan. Iz lokalne uprave poručuju da se veliki kompleks ne može posmatrati izolovano, samo kroz granice parcela i stare dozvole, već kroz širi pritisak na obalu, infrastrukturu, zaštićenu plažu i pejzaž Boke.

Projekat danas vodi kompanija Blue Investments d.o.o. Tivat, koja je ranije poslovala pod nazivom Qatari Diar Hotel & Property Investment Montenegro d.o.o. Iz kompanije su za CIN-CG potvrdili da je riječ o istom pravnom licu i da je „promijenjen naziv kompanije, dok je njen pravni kontinuitet zadržan“.

Projekat, koji je godinama najavljivan kao investicija od oko 270 miliona eura, predviđa hotelsko-rezidencijalni kompleks sa hotelom, depandansima, rezidencijalnim vilama, restoranima, plažnim klubom, bazenima, sportskim sadržajima i pratećom infrastrukturom.

Planirana gradnja odnosi se na prostor u tivatskom dijelu Boke, važan za širi pejzažni i obalni kontekst područja Kotora i njegove UNESCO bafer zone. Upravo je kumulativni uticaj velikih turističkih i rezidencijalnih projekata jedno od pitanja koje se godinama otvara kada se govori o očuvanju izuzetne univerzalne vrijednosti tog prostora.

U decembru prošle godine mediji su prenijeli idejno rješenje hotela sa pet zvjezdica, depandansa, rezidencijalnih vila i širokog spektra pratećih sadržaja. Ukupan kapacitet kompleksa je 246 soba, dok bi hotelski objekti imali najviše četiri sprata, osim centralnog ,,zvonika” sa sedam spratova. Predviđeni su parking sa 300 mjesta, spa i wellness centar, bazen, restoran, plažni restoran, plažni bar, teniski klub, sportski tereni i igraonice.

Agencija tvrdi da je u projektu sve ostalo isto

Agencija je rješenjem od 16. decembra 2025. utvrdila da za ovaj projekat nije potrebna izrada novog elaborata procjene uticaja na životnu sredinu. U odgovoru CIN-CG objašnjavaju da su o istom predmetu već odlučivali ranije, kada su 2020. dali ekološku saglasnost na elaborat procjene uticaja, nakon čega su izdate građevinske dozvole. Pošto je saglasnost na te dozvole u međuvremenu istekla, investitor se ponovo obratio Agenciji, tražeći izjašnjenje o potrebi novog postupka.

Agencija tvrdi da nije bilo značajnih promjena ni na samoj lokaciji, koja je i dalje neizgrađena, ni u projektnoj dokumentaciji, koja je, prema njihovom odgovoru, ostala ista kao dokumentacija na osnovu koje je ranije izdata građevinska dozvola. Zato su zaključili da nema potrebe za novim postupkom procjene uticaja na životnu sredinu. Naveli su i da mjere zaštite iz ranijeg elaborata ostaju na snazi.

Opština Tivat je Agenciji dostavila suprotno mišljenje, navodeći da je izrada elaborata potrebna zbog obima projekta i blizine zaštićenog prirodnog dobra - plaže Pržno.

U dopisu od 9. decembra 2025. tivatski Sekretarijat za uređenje prostora i planiranje upozorio je da dokumentacija ne daje dovoljno podataka o mogućim uticajima na more, vazduh, buku, pejzaž i zelenilo, niti sagledava kumulativni pritisak na prostor.

Opština je ukazala i na intervencije u zelenilu. Prema dokumentaciji koju je razmatrala lokalna uprava, planirano je dodatno uklanjanje i presađivanje stabala u odnosu na raniji Elaborat tretmana postojećeg zelenila iz 2014. godine. U dopisu se navodi da je planirano uklanjanje dodatnih 132 stabla, dok bi se presadilo još 107.

Sekretarijat je posebno naveo da nijesu prikazani veličina i prostorni obuhvat, priroda, jačina i složenost mogućih uticaja, kao ni njihovo sadejstvo sa drugim postojećim ili odobrenim projektima.

Zbog toga je Opština zaključila da bi kompleks, tokom izgradnje i korišćenja, ali i u slučaju akcidenta, mogao negativno uticati na kvalitet vazduha i morske vode, buku i karakteristike pejzaža. Novi elaborat bi, prema lokalnoj upravi, obezbijedio potpunije podatke, mjere za sprečavanje ili smanjenje štete i program praćenja uticaja.

Agencija, međutim, u odgovoru CIN-CG navodi da se predmetne parcele uglavnom ne nalaze u zaštićenom području. Izuzetak je, prema njihovom odgovoru, katastarska parcela 460/1 KO Nikovići, koja se nalazi u zaštitnom pojasu van zaštićenog područja.

Stara mišljenja, nova pravila zaštite

Opština Tivat je informaciju Agencije proslijedila Morskom dobru, Institutu za biologiju mora, Upravi za zaštitu kulturnih dobara, Crnogorskom elektrodistributivnom sistemu, Vodovodu i kanalizaciji Tivat i Komunalnom Tivat. Iz dostupne dokumentacije, međutim, ne vidi se da li su sve ove institucije dostavile mišljenja Agenciji.

Uprava za zaštitu kulturnih dobara potvrdila je da je od Opštine Tivat dobila zahtjev za mišljenje o potrebi izrade elaborata za kompleks Pržno u decembru 2025, ali je odgovor dostavila tek 17. jula 2026. godine.

U odgovoru su naveli da su 2014. dali mišljenje na Izmjene i dopune UP “Pržno I”, ali da je ono donijeto prije primjene odredbi Zakona o zaštiti prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora. Time Uprava praktično ukazuje da se mišljenje iz 2014. ne može smatrati provjerom projekta po pravilima koja danas važe za zaštitu područja Kotora i njegove UNESCO bafer zone. Uprkos tome, Agencija se 2025. pozvala na ranije dozvole i dokumentaciju, ocjenjujući da nova procjena uticaja nije potrebna.

Za predmetne parcele, kako navode iz Uprave za zaštitu kulturnih dobara, nijesu pokretani postupci za izdavanje konzervatorskih uslova, niti za davanje saglasnosti na projektnu dokumentaciju. To praktično znači da Uprava nije za ovaj konkretni projekat propisivala posebne uslove zaštite kulturnog pejzaža, niti je provjeravala usklađenost projektne dokumentacije sa takvim uslovima.

Iz Uprave su CIN-CG dostavili i dokument iz 2014. godine, u kojem se citira mišljenje tadašnjeg Regionalnog zavoda za zaštitu spomenika kulture Kotor. Zavod je tokom 2011. razmatrao nacrte UP “Pržno I” i “Pržno II” i dao mišljenje na oba planska dokumenta, naglašavajući potrebu maksimalnog očuvanja prirodnih vrijednosti prostora uvale Pržno pri izradi planskih rješenja.

Da značaj Pržna nije samo pitanje gradnje, već i zaštite pejzaža, pokazuje i ranija dokumentacija Uprave za zaštitu kulturnih dobara. U mišljenju iz 2014. godine, datom na Nacrt izmjena i dopuna Urbanističkog projekta “Pržno I”, Uprava je navela da se tim planskim dokumentom obuhvata plaža Pržno, “koja je zbog svojih izuzetnih prirodnih odlika zakonom zaštićeni lokalitet”. U istom dokumentu ocijenjeno je da stjenovite obale, koje uvalu formiraju od otvorenog mora do pješčane plaže, čine Pržno “jednom od najljepših uvala i plaža na crnogorskoj obali”, te da je očuvanje vrijednih stabala važno za očuvanje karakteristika pejzaža.

Iako je Uprava tada zaključila da je nacrt izmjena plana prihvatljiv sa konzervatorskog stanovišta, dokument potvrđuje da prirodne i pejzažne vrijednosti ovog prostora zahtijevaju posebnu pažnju. Na zaštićenu plažu, zelenilo, pejzaž i moguće kumulativne uticaje pozvala se i Opština Tivat kada je 2025. od Agencije tražila novi elaborat procjene uticaja.

Ko danas stoji iza Plavih horizonata?

Projekat se godinama u javnosti vezivao za katarski državni investicioni fond Qatari Diar, ali nova dokumentacija i odgovor investitora pokazuju da je u međuvremenu promijenjena vlasnička struktura.

Prema podacima Poslovne mreže, stopostotni vlasnik kompanije Blue Investments je kiparska kompanija Blue Adriatic Ltd, koja je ranije poslovala pod nazivom Q. Hotel and Marina Ltd. U ranijim podacima kao direktor te kiparske firme bio je naveden Tariq Khalid A. A. Al-Abdulla, koji se u kiparskom registru pojavljuje kao direktor u još 58 kompanija. Ranije je crnogorskoj javnosti saopštavano da iza projekta stoji katarski državni investicioni fond Qatari Diar.

Katarski investitori su još 2010. godine kupili zemljišni kompleks površine oko 270.000 kvadrata u uvali Pržno za 25 miliona eura. Stari hotelski kompleks Plavi horizonti srušen je 2011. godine, a tada je najavljivano da će novi luksuzni kompleks, vrijedan oko 270 miliona eura, biti završen 2014. godine.

Investitor je 2013. potpisao ugovor sa Morskim dobrom o zakupu i korišćenju akvatorijuma i obale u uvali Pržno na 30 godina, uz naknadu od 50.000 eura godišnje. Realizacija projekta godinama je bila blokirana, a zastoj je povezivan sa imovinsko-pravnim sporom oko privatne parcele unutar kompleksa.

Promjenu investicione strukture potvrdili su za CIN-CG i Opština Tivat i Blue Investments. Iz Opštine su naveli da imaju saznanja da je došlo do promjene investitora, ali da o tome nijesu zvanično obaviješteni.

“Ko god se odlučio na razvoj ove lokacije, uslovi propisani planskim dokumentom ostaju isti”, naveli su iz Opštine.

Iz Blue Investmentsa su naveli da promjena nije izvršena prodajom zemljišta ili projekta drugom lokalnom pravnom licu, već na nivou kiparske kompanije Blue Adriatic Ltd, koja je stopostotni vlasnik Blue Investmentsa. Prema njihovom odgovoru, iza projekta se sada nalazi grupa međunarodnih investitora okupljena oko američkog investitora Richarda Gadboisa, člana Odbora direktora Blue Investmentsa.

Iz kompanije, međutim, nijesu odgovorili na pitanja CIN-CG ko su sadašnji akcionari Blue Adriatic Ltd, koliki udio ima svaki od njih, da li je Gadbois direktni ili krajnji stvarni vlasnik ove kiparske kompanije, niti ko su ostali investitori iz pomenute grupe. Nijesu precizirali ni kada je izvršena promjena vlasništva, od koga su akcije preuzete i da li je katarski kapital u potpunosti izašao iz projekta.

Iz kompanije tvrde da je projekat identičan ranije odobrenom i da nijesu predviđene promjene u odnosu na dokumentaciju za koju su već pribavljene saglasnosti i građevinska dozvola. Projekat se zato, kako navode, realizuje na osnovu prethodno odobrene dokumentacije, a Agencija je ocijenila da nova procjena uticaja nije potrebna.

Blue Investments poručuje da će tokom realizacije sarađivati sa nadležnim institucijama i poštovati mjere i obaveze iz važećih dozvola, saglasnosti i propisa.

Na pitanje CIN-CG da li je posebno analiziran uticaj projekta na prostor UNESCO bafer zone Boke Kotorske, iz Blue Investmentsa nijesu naveli da je rađena posebna analiza tog tipa. Odgovorili su da su “svi posebni zahtjevi sublimirani kroz urbanističko-tehničke uslove” i zadovoljeni kroz revidovanu tehničku dokumentaciju na osnovu koje je pribavljena građevinska dozvola.

Iz Blue Investmentsa tvrde i da će javnosti biti omogućen nesmetan pristup plaži Pržna Plavi horizonti i obalnom pojasu, u skladu sa zakonima, planskom dokumentacijom i režimom korišćenja morskog dobra. “Projektom nije predviđeno onemogućavanje javnog pristupa plaži i obalnom pojasu”, naveli su iz kompanije.

Na pitanje o zelenilu i infrastrukturi, iz Blue Investmentsa nijesu dostavili precizne brojke o uklanjanju i presađivanju stabala. Naveli su da je prije izrade projekta pejzažne arhitekture urađena Studija boniteta postojećeg zelenog fonda, te da su masline, kao zaštićena vrsta, već premještene u privremeni rasadnik i da će biti vraćene na nove pozicije unutar kompleksa.

Dodali su da se radi na detaljnom sagledavanju infrastrukturnih potreba projekta, uključujući vodosnabdijevanje, kanalizaciju, električnu energiju, upravljanje otpadom, saobraćaj i parking. Precizni podaci o broju i stanju stabala i pojedinačnim infrastrukturnim ulaganjima, kako su naveli, biće dostupni po završetku stručnih analiza.

To je posebno važno jer investitor, s jedne strane, tvrdi da projekat nije mijenjan u odnosu na ranije odobrenu dokumentaciju, dok, s druge, za dio pitanja o zelenilu i infrastrukturi najavljuje dodatne stručne analize i kasnije dostupne precizne podatke. To ostavlja otvorenim pitanje da li su svi uticaji velikog kompleksa na zaštićenu plažu, pejzaž, obalni pojas i infrastrukturu sagledani prije odluke da novi elaborat nije potreban.

Institut bez uvida u elaborate

Institut za biologiju mora nije mogao da ocijeni da li su u odnosu na elaborat iz 2020. godine bila potrebna dodatna istraživanja, jer nije imao uvid ni u taj dokument ni u podatke o stanju morskog ekosistema koji su u njemu predstavljeni.

“Budući da Institut nije imao uvid u Elaborat procjene uticaja na životnu sredinu, kao ni u podatke o stanju morskog ekosistema koji su u njemu predstavljeni za područje uvale Trašte, nije moguće dati stručnu ocjenu o tome da li bi bilo neophodno sprovesti dodatna istraživanja u odnosu na elaborat izrađen 2020. godine”, kazao je za CIN-CG dr Mirko Đurović, direktor Instituta za biologiju mora.

Ovaj tekst je podržan od strane Balkan Trust for Democracy, projekta German Marshall Fund of the United States. Stavovi izneseni u ovom tekstu isključiva su odgovornost autora i ne odražavaju nužno stavove Balkan Trust for Democracy niti The German Marshall Fund of the United States.